Huurderscommissie Patrizia Nellestein

Nieuwsbrieven FHC. Hier kunt u de
nieuwsbrieven van de Federatie
Huurders Commerciële Sector lezen.

Nieuwsbrieven !Woon Amsterdam.

Wilt u huurtoeslag aanvragen?

Met de onderstaande links krijgt u meer informatie. Denk eraan u moet vóór 1 september de huurtoeslag aanvragen!

Campagne_over_aanvragen_huurtoeslag 2020

Eerder huurtoeslag gekregen? Check of je er weer recht op hebt.

Meer huurders hebben recht op huurtoeslag

Persoonlijke situatie veranderd vorig jaar?

ZZp'er en door corona minder of niet gewerkt?

We zoeken versterking van ons bestuur met name een voorzitter!

Heeft u belangstelling dan kunt u zich aanmelden als kandidaat. Onze voorkeur gaat uit naar een kandidaat die enige kennis heeft van en belangstelling heeft voor de huurwet en andere huurzaken.

U kunt uw kandidatuur per e-mail bekend maken aan het bestuur via info@huurderscie-pat-nel.nl of op het secretariaatsadres: Leusdenhof 30

Brief aan minister Ollongren:

Klik hier voor het Noodpakket voor de wooncrisis

Belangrijk als u recht hebt (gehad) op huurtoeslag!!

Brief van de IVBN ten aanzien van het verworven recht op huurtoeslag

Subject: Huurtoeslag: Nu ook verworven recht voor eerdere jaren volgens uitspraak Raad van State

Beste leden van de Werkgroep Woningen,

Op verzoek van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties attendeer ik jullie op een nieuwe ontwikkeling met betrekking tot het verworven recht op de huurtoeslag. Al eerder is bekend geworden dat vanaf het jaar 2019 weer huurtoeslag aangevraagd kon worden door aanvragers die door te veel inkomen of vermogen hun huurtoeslag hadden verloren. Zij hebben mogelijk recht op herstel van huurtoeslag. Op 10 juni jl. is een brief aan de Tweede Kamer waarin is aangegeven dat met betrekking tot eerdere jaren de Belastingdienst huishoudens op wie de uitspraak van de Raad van State over het verworven recht van toepassing is vanaf 2014 ambtshalve opnieuw beoordelen. Huishoudens die niet bekend zijn bij de Belastingdienst/Toeslagen kunnen zich tot 1 januari 2021 melden bij de Belastingdienst/Toeslagen.

De Raad van State deed op 24 juli 2019 uitspraak met een andere interpretatie van de wet. De Belastingdienst/Toeslagen voert die nieuwe uitleg van de wet per die datum uit. Huurders die een verworven recht op huurtoeslag hebben vanwege huurgrensoverschrijding en een inkomens- en/of vermogensstijging hebben gehad en vervolgens weer een daling kunnen als gevolg van de uitspraak weer een aanspraak op huurtoeslag doen. Zij moeten nog wel aan de overige voorwaarden voldoen inzake het inkomen en vermogen en de leeftijd: ook de hoogte van de huur is relevant. Dit betekent dat vanaf het jaar 2019 weer huurtoeslag kan worden aangevraagd door aanvragers die door de gewijzigde interpretatie van de wet hier recht op hebben. Een aanvraag om een tegemoetkoming voor het berekeningsjaar 2019 kan tot 1 september 2020 via Toeslagen worden ingediend. De groep die bij de Belastingdienst bekend is zal actief benaderd worden. Om de overige groepen te bereiken, is informatie worden geplaatst op de sites rijksoverheid.nl, woningmarktbeleid.nl en belastingdienst.nl. Daarnaast is aan verschillende organisaties, zoals IVBN, Aedes, Woonbond en ouderenbonden informatie verstrekt met de vraag deze informatie aan de achterban te verstrekken en zo onder de aandacht van huurders te brengen. Met vriendelijke groeten,
Elisa Bontrop

Senior Beleidsadviseur Woningmarkt IVBN

Brieven gericht aan de Eerste Kamer van het Huurders Netwerk Amsterdam en de Federatie Huurders Commerciële Sector. U kunt ze hier (Huurders Netwerk Amsterdam) en hier (Federatie Huurders Commerciële Sector) vinden.

Eerlijke huren in de vrije sector

Wij, huurders in de vrije sector, willen dat de politiek maatregelen neemt om huurverhogingen te stoppen, huurverlaging mogelijk te maken en initiatieven neemt om het woonrecht boven de marktwerking te plaatsen. Wij eisen huurverlaging tijdens de coronacrisis.

Petitie

Gericht aan Tweede Kamer

Wij

Alle huurders in de vrije sector (jongeren, werknemers, ondernemers, ZZP’ers, gepensioneerden).

constateren

· Dat wonen volgens verdragen die Nederland onderschrijft een recht is.

· Dat huren in Nederland onbetaalbaar zijn geworden, zeker in de vrije sector.[1]

· Dat huurverhogingen worden gedicteerd door marktwerking.

· Dat mensen geen kant op kunnen vanwege chronische schaarste op die markt”.

· Dat elk moreel kompas ontbreekt bij verhuurders: zelfs tijdens de coronacrisis worden huren verhoogd.

· Dat fatsoen aan de vastgoedsector moet worden opgelegd.

en verzoeken

· Bescherm het woonrecht voor alle huurders in plaats van toelaten van marktwerking binnen de volkshuisvesting.

· Begin daarmee tijdens de corona-crisis.

· Pas huren aan tot een maatschappelijk aanvaardbaar maximaal percentage van inkomens.

· Verlaag huren die dit maximum overschrijden.

· Verhoog huren vervolgens alleen nog met maximaal de inflatie.

· Bouw meer huurwoningen voor het middensegment.

Ga naar https://eerlijkehuren.petities.nl en onderteken deze petitie

Deze petitie wordt ondersteund door de Woonbond en Huurders Netwerk Amsterdam (HNA)

[1] Wij gebruiken i.p.v. “vrije” sector, liever de term commerciële sector omdat de commerciële sector naast de vrije sector ook de gereguleerde sector binnen de commerciële huursector omvat.

Als huurderscommissie hebben we een brief gestuurd naar Patrizia over de huurverhoging 2020, deze brief vindt u hier

Vrije sector huurders doen oproep tot huurbevriezing, u vind deze oproep hier

Een open brief van GPHP (Landelijk platform voor huurders uit de commerciële sector vindt u hier.

Op deze pagina leest u belangrijk nieuws van NMG Vastgoed over het corona virus

De informatie over de planning van de VvE's vind u op de pagina Huurdersinformatie 1

Meer mensen recht op huurtoeslag

Informatie van de Woonbond (https://www.woonbond.nl/)

6 januari 2020

Dit jaar hebben meer huurders recht op huurtoeslag. 115.000 extra huishoudens kunnen huurtoeslag aanvragen. Dat komt doordat de harde inkomensgrenzen vanaf 1 januari 2019 zijn vervallen.

Inkomensgrens
Tot 1 januari 2019 was het zo wanneer je een euro boven de inkomensgrens verdiende, je gehele recht op huurtoeslag verviel. Dat leidde tot een grote armoedeval, en tot het moeten terugbetalen van grote bedragen aan de Belastingdienst. In plaats van er door een iets hoger inkomen wat op vooruit te gaan, gingen deze huurders er dus op achteruit. Daar is met het vervallen van de inkomensgrenzen in de huurtoeslag een eind aan gekomen. Nu loopt de huurtoeslag bij een stijgend inkomen langzaam terug naar nul. De Woonbond heeft zich hier jaren voor ingezet, en is blij met deze verbetering van de huurtoeslag.

Controleer of u recht heeft op huurtoeslag
Meer weten over de verandering van de inkomensgrens? Lees meer op de website van de Woonbond het webartikel ‘normen en grenzen huurtoeslag’ (https://www.woonbond.nl/beleid-belangen/huurtoeslag/normen-en-grenzen-huurtoeslag).

Wilt u weten of u nu in aanmerking komt voor huurtoeslag? Maak een proefberekening(externe link) op de website van de Belastingdienst (https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/nl/toeslagen/content/hulpmiddel-proefberekening-toeslagen).

Het Juridisch fonds

Het juridisch fonds ad. € 27.976,94 is in de afgelopen jaren opgebouwd uit vrijwillige bijdragen van huurders/bewoners in de wijk Nellestein.

Het juridisch fonds stond de commissie Huurdersbelangen ter beschikking voor collectieve juridische belangenbehartiging.

Met het beëindigen van de belangenbehartiging van huurders door de Bewoners Vereniging Nellestein (BVN) conform het besluit van de Algemene Vergadering d.d. 24 september 2018 is de noodzaak ontstaan voor dit fonds een, met behoud van de juridische bestemming, een beheerder buiten de BVN te zoeken.

Het bestuur van de BVN heeft een oproep laten uitgaan aan alle huurders in Nellestein, resp. aan de hen vertegenwoordigende organisaties, om nadere voorstellen voor te leggen om op enig moment te kunnen komen tot een afronding van deze zaak.

Het voorstel van de Huurderscommissie Patrizia Nellestein n.a.v. deze oproep is het totaal bedrag te verdelen over de vier ‘erkende bewonerscommissies’, t. w. UCP, Rochdale, Ymere en Patrizia, met als verdeelsleutel uitsluitend het aantal verhuurde woningen binnen de vier complexen.

De Stichting Federatie Huurders Commerciële Sector, bestaat uit huurdersverenigingen en bewonerscommissies uit de commerciële sector in Amsterdam e.o.

Op 1 november 2019 is de Federatie opgericht. Deze is ontstaan vanuit de werkgroep van de Woonbond voor de Commerciële huursector. Huurders commissie Patrizia Nellestein is vanaf het begin lid van de Federatie.

Missie: Het tegengaan van winstmaximalisatie bij huisvesting. Huurders zoeken geborgenheid en veiligheid, een thuis zonder onzekere en onbetaalbare huurontwikkeling. De Federatie spant zich in om de huurders in Amsterdam e.o. een blijvend betaalbaar huis te bieden en wil bijdragen aan de diversiteit en sociale cohesie.

Zie voor informatie: https://www.federatiehcs.nl/

Brief van de Federatie HCS aan de Raad van State over de huur 2020

Onderwerp:
Oneigenlijke toepassing van de Wet op de Inkomensafhankelijke Huurverhoging, ten aanzien van woningen binnen de commerciële sector met een gereguleerd wooncontract waarvan de huren boven de sociale huurgrens liggen.

Amsterdam 17 januari 2020

Geachte mevrouw, meneer,

Na lang aarzelen, willen wij u ten einde raad, alsnog aandacht vragen voor een kwestie die wij tot op de dag van vandaag als onrechtvaardig beschouwen.

Invoering inkomensafhankelijke huurverhoging
Per 1 juli 2013 werd de Wet op de Inkomensafhankelijke Huurverhoging ingevoerd.

Bedoeling van de wet
De bedoeling van de Wet was, o.a. om goedkoop scheefwonen tegen te gaan binnen de sociale sector, d.w.z. gereguleerde woningen met een maximale huur van destijds 720,- dit om doorstroming te bevorderen.

Geen duidelijke definitie van scheefwonen
Een omissie van deze Wet was o.i. dat daarin niet werd aangegeven wanneer er feitelijk sprake was van een dergelijke situatie; een definitie daarvan of huurquote werd (bewust?) niet nader aangegeven.

Geen onderscheid tussen louter sociale woningen en woningen binnen de commerciële sector met een gereguleerd huurcontract
Bedenkelijker was dat de regering bovengenoemde Wet ook van toepassing verklaarde ten aanzien van woningen met een gereguleerd huurcontract binnen de commerciële sector waarvan de huren de sociale huurgrens waren gepasseerd waarbij het begrip “gereguleerd” dus te ruim werd geïnterpreteerd; immers, sociale huurwoningen zijn per definitie gereguleerd, maar andersom betekent het niet dat gereguleerde woningen per definitie binnen de sociale huurgrens vallen.

Gevolg
Het gevolg was dat commerciële verhuurders van woningen met een gereguleerd huurcontract, waaraan huren kleefden die reeds ver boven de sociale grens van 720,- lagen -scheef wonen of niet- , veelal met gretigheid gebruik maakte van de Wet; met als gevolg forse huurstijgingen.Hierbij wreekte zich dat in genoemde Wet was nagelaten te omschrijven wat nu precies onder goedkoop scheef wonen moest worden verstaan.

Geen verhuurdersheffingen t.a.v. woningen boven de sociale huurgrens
Dit alles gebeurde dan ook nog eens ondanks het feit dat deze verhuurders geen verhuurdersheffingen hoefden te betalen omdat bedoelde woningen immers al boven de sociale huurgrens lagen.

Gebruik van de Wet schoot zijn doel voorbij
Hier schoot o.i. de toepassing van de Wet op de Inkomensafhankelijke Huurverhoging zijn doel voorbij, nl. de aanpak van scheefhuurders binnen de sociale sector ter bevordering van doorstroming.

Onvoldoende huurbescherming wegens wijziging woningwaarderingstelsel
Nog was het leed niet voorbij in die zin dat bedoelde huurwoningen in de jaren daarna te maken kregen met zodanige wijziging van het woningwaarderingstelsel (WWS) dat de WOZ-waarden van deze woningen nu mede bepaald werden door de koopwoningmarkt in de directe omgeving.
Het gevolg hiervan was dat de gereguleerde status bij commerciële verhuurders ook aan de bovenkant geen wezenlijke bescherming meer bood omdat de huurders, veel minder dan voorheen zeker waren van een min of meer stabiele maximale huurprijs.

Gevolg
Inmiddels kunnen de huren van gereguleerde woningen binnen de commerciële sector zich door de forse verhogingen van de aflopen 5 jaar ruimschoots meten met die van de geliberaliseerde sector. Deze huurders betalen in een aantal gevallen zelfs meer dan hun geliberaliseerde buren.

Persoonlijk voorbeeld van één van onze huurders
Als persoonlijk voorbeeld kunnen wij stellen dat één van onze gereguleerde huurders bij vastoedbeheerder Vesteda, tussen 2013 en 2019 de huur gestegen is van 802,40 naar 1053,16 per maand. Het is geen grootspraak als wij u zeggen dat deze huurder dagelijks mentaal en psychisch lijdt onder dit regeringsbeleid dat hij als uiterst onrechtvaardig ervaart.

Huurverhoging 2020
En nog is het niet voorbij want een herhaling zetten dreigt bij de regeringsplannen voor de komende huurverhogingen van 2020.

Geen bescherming voor AOW’ers meer
En mocht de Wet in voorgaande jaren niet van toepassing zijn verklaard op huurders met een AOW leeftijd, nu is de regering voornemens er deels vanaf te zien om deze groep nog langer te beschermen tegen en te vrijwaren van deze Wet.

Gezien dit alles is er o.i. bij de regering in deze aangelegenheid, geen sprake van de algemene beginselen van behoorlijk van bestuur.

Binnen de overheid is er geen oog voor deze geïsoleerde groep van gereguleerde huurders binnen de commerciële sector
Als Federatie volgen wij nauwgezet de huurontwikkelingen zoals die door de regering worden bepaald en de manier waarop in de meeste gevallen door het parlement wordt gereageerd. Iedere keer valt weer op dat tijdens de debatten waarbij de wooncorporaties aan de orde komen er vanzelfsprekend sprake is van sociale en dus gereguleerde woningen, terwijl er in geval van de commerciële sector echter per definitie van wordt uitgegaan dat het om vrije sector of geliberaliseerde woningen gaat. Vergeten lijkt te worden dat commerciële verhuurders naast geliberaliseerde, wel degelijk óók gereguleerde woningen exploiteren waarvan de huren dik boven de huidige sociale grens van 736,14,-- liggen en dus niet sociaal te noemen zijn. Dit betekent een ongelijke behandeling van huurders in hetzelfde gereguleerde segment.

Kortom: gereguleerde huurwoningen in bezit van commerciële verhuurders, zijn een vergeten categorie; een sub groep binnen het middensegment, die tussen wal en schip zijn geraakt en als het ware zijn ingeklemd tussen die van de wooncorporaties en de woningen uit de geliberaliseerde sector.

Hoop op Raad van State
Omdat wij nooit gehoor hebben gevonden bij de regering en nauwelijks bij het parlement (SP PvdA en Groen Links vormen een uitzondering) wenden wij ons ten einde raad tot uw Raad met de vurige hoop dat u deze zaak serieus zult willen onderzoeken om uiteindelijk met ons van mening te zijn dat de Wet op de Inkomensafhankelijke Huurverhoging onvolledig is en daardoor en daarnaast ten onrechte mede van toepassing is verklaard op genoemde categorie of subgroep van gereguleerde huurwoningen geëxploiteerd door commerciële verhuurders, opdat alsnog recht wordt gedaan ten opzichte van hen die de afgelopen 5 jaar ten onrechte onnodig zwaar zijn getroffen

Graag zouden wij van u een reactie ontvangen

Met vriendelijke groet

Namens de Federatie Huurders Commerciële Sector

D.C. Zeilmaker Mijndenhof 197 1106 GH Amsterdam Tel 020-6968307

De Federatie Huurders Commerciële Sector is een initiatief van leden van diverse Amsterdamse bewonersverenigingen. Zij vertegenwoordigt bijna 20.000 huurders.

Het jaarverslag van de huurderscommissie kunt u hier lezen

We zoeken versterking van ons bestuur met name een voorzitter!

Heeft u belangstelling dan kunt u zich aanmelden als kandidaat. Onze voorkeur gaat uit naar een kandidaat die enige kennis heeft van en belangstelling heeft voor de huurwet en andere huurzaken.

U kunt uw kandidatuur per e-mail bekend maken aan het bestuur via info@huurderscie-pat-nel.nl of op het secretariaatsadres: Leusdenhof 30

Notulen Jaarvergadering 2018 van de huurderscommissie Patrizia Nellestein. De notulen kunt u hier nalezen

Procedure klachtenmelding bij acm

U meldt uw klacht(en) bij voorkeur via de mail of door het meldingsformulier storing of reparatie-verzoek in te vullen op de site van ACM. Als alles goed verloopt krijgt u in de meeste gevallen snel een bevestiging van uw melding. U heeft dan zowel schriftelijk bewijs dat u een melding heeft gedaan, als dat uw melding goed is doorgekomen.
U kunt voor een schriftelijke melding de volgende adressen gebruiken:
Voor een melding per e-mail: td@acmvgm.nl

Voor het invullen van het meldingsformulier ga naar onderstaand adres:
https://www.acmvastgoed.nl/klantenservice/urgente-storing-melden/

Bij spoedeisende storingen zoals inbraak, gaslekkage, waterlekkage, kortsluiting in de meterkast, enz. belt u 024-3820082. Dit nummer is 24/7 bereikbaar.
Als u een melding doet over klachten van meer structurele aard, zoals vochtproblemen, ventilatie-problemen, op grote schaal schimmelvorming, ernstige gebreken aan uw keuken, badkamer enz. dan is het verstandig om, nadat daarvan een schriftelijke melding is gedaan, een dossier aan te leggen.
U moet ACM een termijn van 6 weken geven om uw klachten op adequate wijze voor u op te lossen.
Indien uw klachten daarna nog niet naar tevredenheid zijn opgelost dan kunt u ACM in gebreke stellen.
Als er daarna dan nog geen aanstalten wordt gemaakt om uw klacht(en) te verhelpen of als men niet reageert dan kunt u de zaak voorleggen bij de Huurcommissie.
U kunt dan om huurverlaging vragen totdat ACM de klachten naar tevredenheid alsnog heeft opgelost.
Een procedure bij de huurcommissie kost u € 25,00. Dit krijgt u terug als u door de huurcommissie in het gelijk wordt gesteld.

U kunt voor advies en ondersteuning terecht bij:
!Woon team Zuidoost: www.wooninfo.nl of telefoonnummer 0205230130
Wij willen u er op wijzen dat wij als Huurderscommissie Patrizia Nellestein ook graag ondersteuning willen bieden om tot een goede oplossing van uw klachten te komen. Daarom vragen wij u uitdrukkelijk om uw klachten bij ons te melden. Stuur ons een kopie van het e-mailverkeer met ACM over uw klacht(en) en wij gaan het inbrengen bij het eerstvolgende overleg met ACM. Als u uw klachten bij ons meldt dan kunnen wij deze tevens inventariseren en bij Patrizia en HOP aan de orde te stel-len. Onze ervaring heeft namelijk geleerd dat vaak meerdere huurders met dezelfde klachten te maken hebben.
Samen met uw hulp kunnen we daar iets aan doen.

Huurverhoging en puntentelling

Wilt u meer weten over de huurverhoging en de daarbij behorende puntentelling? Hieronder staat een linkje naar de Woonbond. U kunt daar een brochure bestellen over deze onderwerpen. Ook op de website van de Woonbond vindt u veel informatie

https://www.woonbond.nl/nieuws/huurprijs-en-puntentelling?

Wij als huurders in de commerciële (vrije) sector……

Huurders in de commerciële (vrije) sector, zoals wij als huurders van Patrizia, zijn de afgelopen jaren nauwelijks vertegenwoordigd geweest bij overleg met overheden over de landelijke huurontwikkelingen en andere belangrijke zaken, terwijl wij nu juist het meest geconfronteerd zijn met aanzienlijke jaarlijkse huurverhogingen.

Voor huurders in de corporatieve sector is er daarentegen altijd een overlegplatform (Aedes) geweest die als vertegenwoordiger van de huurders betrokken is geweest bij de onderhandelingen met overheden over de huurontwikkelingen en andere belangrijke zaken die huurders in deze sector aangaan.

De woonbond heeft in het verleden ook onvoldoende aandacht besteed aan huurders in de commerciële (vrije) sector. Gelukkig is daar de afgelopen tijd een kentering in gekomen.

Zo is er inmiddels op de site van de Woonbond een meldpunt voor huurders in de commerciële sector gekomen:

https://www.woonbond.nl/meldpunt-commerciele-verhuurders-start

Er zijn zelfs nu ook andere organisaties actief die zich met de belangen van huurders in de commerciële sector gaan bezig houden. Zo is er het HuurdersNetwerkAmsterdam (HNA) in oprichting en het initiatief van een aantal mensen om in samenwerking met de Woonbond een federatie voor huurders in de commerciële sector van de grond te krijgen. Een van de doelen is om zelfstandig met de Wethouder Wonen, Bouwen enz. van Amsterdam te kunnen onderhandelen.

De wethouder kan op zijn beurt weer in overleg treden met de Minister om de zaken die binnen de commerciële huursector, zoals bijvoorbeeld de huurverhoging, aan de kaak te stellen.Er is dus enige hoop dat wij als huurders in de commerciële sector, waarvan Patriziahuurders deel uitmaken, beter vertegenwoordigd zullen worden.